市宝安区住房和建设局关于印发《深圳市宝安区业主委员会履职指引》的通知
各有关单位：
为做好社区治理工作，规范小区业主大会、业主委员会的物业管理活动秩序，我局结合实际制定了《深圳市宝安区业主委员会履职指引》，现予印发。《深圳市宝安区业主委员会履职指引》自2022年12月5日起实施，请各有关单位认真贯彻落实。
深圳市宝安区住房和建设局
2022年12月5日
深圳市宝安区业主委员会履职指引
第一章 总则
第一条 【制订原则】为规范业主委员会活动，维护业主在物业管理中的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《深圳经济特区物业管理条例》等法规的规定，结合宝安区实际，制定本指引。
第二条 【监管指导】区住房和建设局负责物业管理的监督管理和指导工作。
街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
第三条 【党建引领】业主委员会在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。
居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，发挥对业主委员会的指导和监督作用。
第四条 【职责定位】业主委员会作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，接受业主大会、业主的监督，并依法、依本物业管理区域管理规约及业主大会、业主委员会议事规则约定履行相应的工作职责。
第五条 【履职原则】业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由街道办事处或者区住房和建设部门责令改正，拒不改正的，由街道办事处或者区住房和建设部门予以撤销并通告全体业主。
第二章 业主委员会职责
第六条 【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；
（二）编制业主大会年度预算、决算方案；
（三）拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法；
（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；
（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；
（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金；
（八）调解物业管理纠纷；
（九）根据业主的提议，拟订本物业管理区域的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；
（十）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《管理规约》修改方案；
（十一）根据业主共同决定，选择并实施物业管理方式；
（十二）公示终止和中止业主委员会委员资格，向业主大会报告和提请业主大会决定；
（十三）终止委员职务后，从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示，在公示结束之日起十五日内向区住房和建设部门备案；全部候补委员递补为委员后，业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十的，应当告知街道办事处，依照业主委员会换届选举的规定重新选举业主委员会。
（十四）配合业主委员会换届工作；
（十五）在物业管理交接时组织进行承接查验；
（十六）定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况；
（十七）按照业主大会议事规则规定，邀请承租人代表列席业主委员会会议；
（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督；及时回复业主关于辖区内物业管理事项的询问；
（十九）积极配合政府部门、企事业单位做好相关工作；
（二十）建立房屋安全定期检测检验制度，委托专业机构对房屋安全定期进行检测检验，加强房屋使用安全管理；
（二十一）配合物业服务企业或其他管理人做好应急维修工作，及时履行相关职责，确保物业安全使用；
（二十二）做好或督促物业服务企业或其他管理人做好共有物业的安全检查、维护保养等工作，对发生在物业管理区域的禁止行为进行劝阻和报告；
（二十三）对租赁房屋进行擅自更改原设计、分割群租以及其他违规出租行为要求书面整改并督促整改落实，确保出租房屋的使用安全；
（二十四）对违反管理规约的行为，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失、恢复原状；
（二十五）审议物业服务企业或者其他管理人制定的年度管理与服务计划；监督、考核物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，对违约行为进行处理，对因合同履行发生争议且协商不成的，申请仲裁或提起诉讼；
（二十六）业主委员会在提请业主大会审议业主大会年度预算、决算方案，组织使用业主共有资金和物业专项维修资金，选聘物业服务企业，划分与调整物业管理区域，调整物业服务收费标准等重大事项前，应当提前三个工作日向街道办事处、社区党委或物业管理区域党组织报告。
除法律法规及规范性文件明确规定必须由业主委员会自身履行的职责之外，其余职责可委托物业服务企业或其他专业机构代为行使。
第七条 【主任职责】业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责：
（一）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；
（二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；
（三）主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；
（四）代表业主委员会向业主大会汇报工作；
（五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题；
（六）组织研究、论证本物业管理区域物业管理实施工作中的问题；
（七）执行业主大会、业主委员会决定；
（八）完成业主委员会交办的工作；
（九）接受各级政府、社区党委、社区居民委员会的指导与监督；
（十）其他法律法规规定的职责。
第八条 【委员职责】业主委员会委员依法履行以下职责：
（一）履行业主义务、遵守管理规约；
（二）参加业主委员会会议等有关活动，一年无故缺席业委会会议不超过两次或一年内请假缺席业委会会议不超过五次；
（三）参与业主委员会有关事项的决策；
（四）参与制订业主委员会工作计划和实施方案；
（五）参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；
（六）参与组织、协调、解决、研究、论证物业管理实施工作中的日常问题；
（七）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；
（八）调处业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；
（九）承担业主委员会布置的专项工作；
（十）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。
第九条【禁止行为】业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员不得有下列行为：
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；
（四）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保；
（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等各种形式的利益输送；
（六）违规泄露业主信息；
（七）与本业主大会订立合同或者进行交易；
（八）为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人；
（九）拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；
（十）侵害业主合法权益的其他行为。
第三章 组织召开业主大会
第十条 【业主大会决定事项】下列事项由业主大会会议作出决定：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；
（三）审议业主大会年度计划和预算方案；
（四）审议业主委员会工作报告；
（五）制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法；
（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业；
（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；
（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；
（十）决定物业管理区域其他有关事项。
前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。
第十一条 【定期会议】业主大会定期会议每年至少召开一次，由业主委员会组织召开。
业主大会定期会议应当审议以下内容：
（一）上一年度物业管理报告、业主委员会和业主监事会工作报告、业主大会收支报告;
（二）下一年度业主大会年度计划和预算方案;
（三）物业管理的其他事项。
第十二条【临时会议】有下列情形之一时，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）经业主总人数百分之二十以上业主提议;
（二）经持投票权数百分之二十以上业主提议;
（三）发生重大紧急事件需要及时处理;
（四）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主可采用书面形式或互联网方式提议召集业主大会临时会议。采用书面形式的，应当提供提议业主签名的书面提议资料，提议资料应有议题、业主本人的签名、联系电话、房号、投票权数，并附上房屋权属证明及身份证复印件；采用互联网方式的，应当通过市住房和建设部门建立的物业管理信息平台进行。
业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当在十五日内核实提议并公示核实结果。
业主采用互联网方式提议的，业主委员会应当通过市住房和建设部门建立的物业管理信息平台统计提议情况；业主以书面形式提议的，业主委员会应当核实提议人业主身份，并按照提议材料，核实提议的业主人数或投票权数是否达到法定条件。
业主委员会应当公示提议核实结果，核实结果应载明核实的提议业主人数与提议业主的投票权数、其占物业管理区域业主总人数、业主总投票权数的比例。经核实提议符合相关规定的，业主委员会应当自公示之日起五日内就提议议题召集业主大会临时会议；经核实提议不符合规定，但业主仍认为需要召开业主大会临时会议的，业主应当重新按照本条第一款、第二款规定提交提议。
业主委员会拒不进行核实、无法履行职责或者存在争议的，由街道办事处予以核实。
第十三条 【会议形式】召开业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面形式或者互联网方式。采用互联网方式的，应当通过市住房和建设部门建立的物业管理信息平台进行。
第十四条 【会议召集】业主大会会议由业主委员会依法召集，业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集。
业主委员会于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。
召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。
业主大会未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区党委报告。
业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
第十五条 【参会人员确定】业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：
（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；
（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；
（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。
业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。
第十六条 【会议期限】业主大会会议投票截止后，参会业主人数或参会业主所持有的投票权未达到法律规定比例的，经街道办事处批准可延长业主投票时限，延长时限由街道办事处根据实际情况确定。
根据前款规定延长的投票期限届满仍无法达到召开业主大会会议条件的，业主大会终止该事项表决。终止表决的事项，自终止之日起一年内不得重新作为业主大会议题提出，但经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名提议或经街道办事处同意的除外。
第十七条 【议事限制】业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内可以不再就同一物业管理事项组织召开业主大会会议，但以下的情形除外：
（一）住房和建设部门、街道办事处或人民法院依法撤销业主大会决定的；
（二）遇到紧急情况并经街道办事处同意的；
（三）经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名提议，并经街道办事处同意的；
（四）发现有违法情形进行自纠的。
第十八条 【会议有效性】业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，业主大会会议方为有效。
决定下述事项的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
（一）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（二）改建、重建建筑物及其附属设施；
（三）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。
决定下述事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十九条 【结果公示】业主大会决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域显著位置公示不少于10日，并同时在深圳市物业管理信息平台予以公示。业主对公示结果有异议的，依据管理规约、业主大会议事规则的约定进行处理。
第二十条【其他会务工作】业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等其他相关工作参照首次业主大会会议的相关规定执行。
首次业主大会会议召开及选举首届业主委员会，按照《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》执行。
第四章 业主委员会会议
第二十一条 【会期】每季度至少召开一次业主委员会会议。
符合以下条件的，应当及时召开业主委员会会议：
（一）经三分之一以上委员提议召开会议的；
（二）业主委员会主任认为有必要召开会议的；
（三）业主监事会或监事认为有必要召开会议的；
（四）街道办事处认为有必要并要求召开会议的；
（五）社区党委或小区基层党组织认为有必要并要求召开会议的。
第二十二条 【会议召集】业主委员会会议由主任召集和主持。主任未能履行职责时，由副主任召集和主持。副主任未能履行职责时，由社区居民委员会或街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
第二十三条 【会议规则】业主委员会会议应当按照下列规则召开：
（一）会议由召集人负责召集，并决定会议召开的时间、地点等；
（二）委员因故不能参加会议的，提前一日向业主委员会召集人说明；
（三）提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；
（四）讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议；
（五）会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意；
（六）一名委员拥有一票。候补委员、社区党委与小区基层党组织代表、承租人代表、邀请与会的业主代表及物业服务企业人员等可以参加会议，但不具有表决权。
（七）业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
（八）业主委员会应当制作会议记录，由出席会议的业主委员会委员签字，加盖业主委员会印章后存档。
（九）在作出会议决定之日起三日内，将会议情况及决定事项予以公示。
会议议题涉及解聘选聘物业服务企业、筹集使用物业专项维修资金、修改管理规约和议事规则、中止和终止业主委员会资格、改建扩建共有物业或改变共有物业用途、其他重大事项时，应邀请社区党委、小区基层党组织代表参会。
第五章 业主委员会日常运作
第二十四条 【委员分工】业主委员会第一次会议应当在选举结果公布后三日内召开，进行主任委员、副主任委员和法律、工程、环境、经济、管理、财务等专业委员的工作分配。
业主委员会应当将委员分工和联系方式、议事活动地址等情况向全体业主公示。
第二十五条 【聘请人员】业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。
执行秘书和财务人员应当定期参加区、街道组织的物业管理专业。
第二十六条 【经费报酬】业主大会综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数及业主委员会、执行秘书与财务人员的工作情况等因素，决定给予业主委员会委员津贴、执行秘书与财务人员薪酬及业主委员会活动经费的标准，候补委员不领取津贴。业主委员会委员每月津贴不应超过市最低工资标准。
前款所述费用从业主共有资金中列支，业主大会另有规定的除外。
第二十七条 【信息公开】业主委员会应当建立重大事项公开制度，及时向业主公布以下内容：
（一）建筑物及其附属设施的物业专项维修资金的筹集、使用情况；
（二）管理规约、业主大会议事规则，和业主大会或业主委员会的决定及会议记录；
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（四）物业管理区域规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十八条 【服务监督】业主委员应当监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，不定期检查物业服务企业或者其他管理人履约情况，并每半年对物业服务企业或者其他管理人的履约情况进行一次全面考核评定。
业主委员会对物业服务企业或者其他管理人履约情况的监督意见，作为业主委员会工作报告内容之一，向业主大会报告。
第二十九条 【接待制度】业主委员会应当建立接待制度，并轮流安排至少一名委员定期接待业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
业主有权就物业管理事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起三日内予以答复。
对业主反映意见当场答复的应在登记簿上简要写下口头答复内容。当场不能答复的，当班接待委员应告知业主委员会主任，由主任指定由原接待人员或其他委员负责处理，并负责答复业主，答复完毕后应在接待簿上进行结案登记。一般情况下应在二十四小时内予以答复，需要业主委员会会议表决通过的，应在最近一次表决通过后立即予以答复。
第三十条 【会议记录】业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。
业主大会会议书面记录由会议主持人、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主大会印章后存档。决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。
业主委员会会议书面记录由会议主持人和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。
业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料。
第三十一条 【调解纠纷】业主委员会应建立物业管理矛盾协调工作制度，协助调处业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与业主委员会之间的矛盾和纠纷。
第三十二条 【社区治理】业主大会、业主委员会应当或督促物业服务人按照公安部门、城市管理部门、消防救援机构、街道办事处、社区居民委员会等单位的要求做好本物业管理区域内的治安管理、小散工程、垃圾分类、养犬管理、消防安全等社区治理工作。
第三十三条 【解散交接与清算】因物业管理区域调整、旧住宅区改造等原因需解散业主大会、业主委员会的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在所在地街道办事处的指导、监督下，做好业主共同财产清算及返还工作。完成清算及有关交接工作后，业主委员会应当在十五日内向区住房和建设部门办理业主大会及业主委员会的注销备案手续。
第三十四条 【物业管理移交】物业服务合同终止之日起五日内，业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，与原物业服务企业或者其他管理人办理物业管理移交手续。
物业服务合同终止时，业主大会依法选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的，业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，会同新物业服务企业或者其他管理人与原物业服务企业或者其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验，并办理物业服务用房和物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。
第三十五条 【信用信息】配合市、区住房和建设部门以及街道办事处，做好业主委员会信用信息工作；业主委员会应当按规定如实提供涉及物业管理的违法行为、行政处罚决定等信用信息。
第三十六条 【业务提升】业主委员会成员应积极参加由市、区住房和建设部门、街道办事处、社区党委等组织的物业管理培训和有关工作会议。
第六章 印章管理与档案管理
第三十七条【印章管理规定】业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定，并按照该规定执行。尚未制定管理规定的，业主委员会主任对印章和档案负有保管和依法、正当使用的责任。
第三十八条【印章使用】使用业主大会印章，由业主委员会根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定使用，并做好相关记录。
（一）使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字（其中必须有业主委员会主任或副主任），印章使用情况均应当进行登记存档。
（二）禁止在空白纸上加盖公章。
（三）未按规定使用印章，造成损失的，由使用人承担赔偿责任；未造成损失但违反相关规章制度的，根据相关规定给予相应惩处。
第三十九条【印章遗失】业主大会印章、业主委员会印章不慎遗失，按照规定程序重新刻制。
第四十条【用印核实】业主委员会主任、副主任每月应核对印章使用登记情况，确保印章使用登记记载的印章使用情况与印章实际使用相符。
第四十一条【档案管理内容】业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管。档案管理委员要忠于职守，自觉遵守档案制度，做好档案收集、整理、归档等工作。
档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主清册；
（五）物业服务合同及其他专项服务合同；
（六）有关业务往来文件；
（七）业主和物业使用人的书面意见、建议书；
（八）业主共有资金收支情况，会计凭证、会计账簿、财务报表等财务资料；
（九）共有物业及其使用、管理相关档案；
（十）业主大会、业主委员会议事规则及业主监事会工作规则、管理规约、印章管理制度、停车场管理制度、共有资金财务管理制度等有关制度文件；
（十一）其他相关资料。
第四十二条【管理责任】档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。
第四十三条【档案移交】保管档案资料的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起五日内向本届业主委员会移交其保管的档案资料，并完成交接工作。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起五日内将其保管的档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起五日内或委员集体辞职之日起五日内，将其保管的档案资料交由物业所在地社区居民委员会代为保管。
第四十四条【保管条件】档案柜必须有防盗、防火、防潮、防鼠等措施，文柜内的档案应排列有序，按照保管期限或类别、项目进行保管。
第四十五条【档案查阅】业主可以查阅与自身直接相关的档案。档案借阅要进行登记，使用完毕后要及时归还，由于借阅人原因造成文件丢失或损毁的，借阅人承担相应责任。
第七章 共有资金管理
第四十六条 【共有资金范围】业主共有资金包括：
（一）共有物业收益；
（二）物业专项维修资金；
（三）物业管理费；
（四）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；
（五）其他合法收入。
未经业主大会决定或者授权，任何单位和个人不得使用业主共有资金。
业主共有资金监督管理办法遵守市住房和建设部门制定的有关规定。
第四十七条 【共有资金支出】除物业专项维修资金外，业主共有资金用于下列支出：
（一）物业服务费；
（二）业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用；
（三）经业主大会会议决定的其他年度预算支出；
（四）业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。
业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外，不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。
第四十八条 【开设账户】业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。
业主委员会应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全，并通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信息。
第四十九条【财务信息公开】业主大会开设业主共有资金基本账户的，业主委员会应当按季度公示下列情况：
（一）业主共有资金缴存及结余情况；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况；
（四）其他有关业主共有资金使用和管理情况。
第五十条【财务监督】业主委员会应当建立委员、候补委员、执行秘书、财务人员以及监事的经济台账，每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况及其停车位使用情况。
实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。业主委员会应当在届满六个月前，就业委会主任离任审计事项提交业主大会决议；业主委员会不向业主大会提交业委会主任离任审计事项的，由街道办事处责令限期整改，期满拒不改正者，由街道办事处组织召开业主大会决议业委会主任离任审计事项。
业主委员会应当配合审计工作，并提供审计所需资料，不得转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供审计有关文件、资料。
业主监事会或者监事应当按季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。未设立业主监事会或者监事的，业主大会可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。
业主对业主共有资金收支情况有异议的，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托的会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。
业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名向物业所在地街道办事处提出书面要求后，由街道办事处组织重新审计。
第五十一条【财务管理制度】业主委员会应当建立财务管理制度，包括财务审批权限、审批程序、支付程序、报销程序、审计程序、公开事项等。
业主委员会一切财务收支结算必须设立账目账册，由财务委员保管登记。
财务委员或业主大会聘用的财务人员，须做好现金收支日记账以及收支单据的填制、审核、财务公开的工作。支出票据必须注明发生事项、时间，由经办人、负责人签字，做到手续齐全。其他人员不得经手保管和干预财务账目管理工作。财务委员更换的，须经业主委员会过半数以上委员签名认可监督下进行交接，由三方签字确认。
业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，不得从事任何经营活动。
第五十二条 【物业专项维修资金】物业专项维修资金用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造。除应急维修情形外，由业主大会根据物业专项维修资金管理的相关规定决定使用。
第八章 委员增补与换届
第五十三条 【委员辞职】业主委员会委员要求辞去职务的，应当以书面形式向业主大会或者业主委员会提出，其职务自提出辞职之日起一个月后终止，由业主委员会向全体业主公示，并向业主大会报告。
第五十四条 【职务终止】除任期届满外，业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：
（一）不再是本物业管理区域的业主；
（二）丧失民事行为能力；
（三）因犯罪被判处刑罚；
（四）存在本指引第九条所列禁止行为且受到行政处罚；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后。
业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以请求辖区派出所协助移交。
第五十五条 【职务中止】业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职务并予以公示，提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务：
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正；
（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议；
（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；
（四）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；
（五）其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。
业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办事处责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处作出中止相应人员职务的决定并予以公示。
中止业主委员会委员、候补委员职务时，应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归档。
第五十六条 【缺员】业主委员会委员职务终止致使委员人数少于原有人数的，应从候补委员中按照得票顺序依次递补。全部候补委员递补后仍缺员百分之五十以上的，业主委员会终止履行职务，由街道办事处组织成立换届小组开展换届选举工作。
第五十七条 【增补】物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会，并为后期开发物业预留业主委员会委员名额。后期开发物业交付使用后，应当由筹备组增补业主委员会委员和候补委员。
筹备组业主代表以及增补的委员从新一期物业的业主中产生。鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织委员会委员通过规定程序担任业主委员会委员。增补委员的名额可根据新一期物业投票权数占前一期物业投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十七人。物业管理区域还有后期未开发的物业的，应当为后期开发的物业预留相应名额。增补的委员确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区党委同意。
第五十八条 【换届】业主委员会任期届满前六个月，业主委员会或物业服务企业应当报告街道办事处，街道办事处应当组织成立换届小组，由换届小组组织开展换届选举工作。
换届小组由七至九名成员组成，其中，街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名。换届小组组长由街道办事处代表担任。
换届小组的业主代表产生方式、议事规则、工作经费等参照筹备组的有关规定执行。换届小组业主代表不得担任新一届业主委员会成员。
选举程序及候选人的资格条件、产生办法等换届选举有关事宜参照首届业主委员会选举的有关规定执行。
业主委员会应当自换届小组成立后三个工作日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交换届小组。换届选举期间，换届小组可委托社区居民委员会接收业主大会及业主委员会有关资料并妥善保管。
换届小组应在业主委员会到期前组织完成换届选举工作，业主委员会到期时业主大会仍未达到召开会议有效条件，可延长业主投票时限，但最长不得超过三个月。
第九章 物业服务企业的选聘
第五十九条【选聘程序】业主委员会依法办理选聘物业服务企业相关工作时，遵循以下程序：
（一）根据业主的意见、建议和要求，拟订解聘、选聘物业服务企业或者其他管理人的方案，提交业主大会会议决定。
（二）选聘物业服务企业时，依法进行公开招标。投标人少于三个的，应当依法重新招标；重新招标后投标人仍少于三个的，经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
（四）业主大会决定解聘前期物业服务企业或不与前期物业服务企业签订物业服务合同时，要求前期物业服务企业在合理期限内退出物业管理区域。
（五）物业服务合同期满前，业主大会或者物业服务企业解除合同，或者物业服务合同期满后，业主大会未与物业服务企业续签合同且未另行选聘物业服务企业的，提请街道办事处选取物业服务企业提供物业服务。
（六）按照业主大会决定自行管理本物业管理区域，应当在区住房和建设部门指导下制定自行管理方案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定管理。
第六十条 【选聘准备】业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当在组织召开业主大会会议前做好以下准备：
（一）查验物业共有部分档案与实际状况；
（二）根据建筑区划的物业类型及其附属设施设备配置和物业使用性质的不同，拟订供业主选择的物业服务事项及其质量、物业服务企业的资信、物业服务力量配备、服务期限等物业服务需求方案；
（三）根据物业服务需求方案和当前本地行业内平均人工、材料、能源等费用水平，拟订相应的物业服务费用标准；
（四）根据建筑区划的物业管理实际，拟订选聘方式及其费用数额等的建议方案；
（五）提出由代理机构或业主委员会作为具体实施者的建议方案；
（六）分别制作选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要内容的表决票；
（七）与原物业服务企业依法办理物业服务用房和物业档案及物业服务档案、酬金制计费方式的财务档案等的交接手续和共有部分的查验手续，并制定原物业服务企业移交后新选聘物业服务企业进驻前的临时管理措施。
业主委员会可以委托代理机构做好前款工作。
第六十一条 【签订合同】业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并依法办理物业服务的交接手续。
业主委员会应在物业服务合同订立之日起30日内，将合同在物业管理区域公告栏、显著位置公示，并同时在物业管理信息平台公示。
第十章 附则
第六十二条 【业主大会及业主委员会名称】业主大会及业主委员会的名称须与在住房和建设部门备案的名称保持一致。
第六十三条 【业主大会及业主委员会备案】业主大会及业主委员会备案相关具体事宜按《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》执行。
第六十四条 【业主监事会】业主监事会的工作职责及相关具体事宜按深圳市有关规定执行。
第六十五条 【冲突处理】本指引与市文件规定有冲突的，以市规定为准。
第六十六条 【解释权】本指引由宝安区住房和建设局负责解释。法律法规另有规定的，从其规定。
粤公网安备44030502000059号
