人才房6折，商品房禁售3年！房改新政有啥影响？
近期，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号，以下简称为《意见》)。《意见》指出，深圳亟需深化住房制度改革，加大住房供应，扩大保障范围，不断提升城市对人才的吸引力，不断增强市民群众的获得感、幸福感、归属感，努力让全体市民住有所居。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这个《意见》所涉及的问题面很宽，可能在未来实施过程中会出现很多困难和问题，但是，它的大方向是符合深圳房地产发展战略方向的，无论如何都非常值得期待，期待意见能够尽快全面、高效得到贯彻落实，真正推动深圳住房制度的实质性变革，推动深圳市“房住不炒”“住有所居”的实现，推动深圳房地产市场的长期平稳健康运行。
划重点
盖哪些房？三大类住房，满足各类群体
根据《意见》总体设计的划分，深圳计划将全市住房实物供应分为市场商品住房、性支持住房、公共租赁住房三类。
市场商品住房——可租可售
将占住房供应总量的40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。
将继续严格实施房地产市场调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。
政策性支持住房——可租可售
占住房供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。
人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右。
安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。
公共租赁住房——只租不售
占住房供应总量其余的20%左右，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应。
建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
关键词
2035年目标
深圳再添170万套住房
其中保障性住房不少于100万套
《意见》明确制定了，到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类公共住房总量不少于100万套。
确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，可通过市场解决的住房需求得到较好满足。
中原地产首席分析师张大伟认为，未来17年深圳计划供应170万套房，这个数据是最近2年继上海5年170万套、北京5年150万套房之后第三个城市明确长周期供应住房计划的城市。但从绝对供应量看，按照每年10万套的量看，对于人口明显增加的深圳来说并不算多。
住房谁来提供？
《意见》指出，在总体设计上，将坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。
《意见》共划分8大主体供给：
1、以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。
2、以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。
3、以市、区政府（含新区管委会）为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
4、以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
5、支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。
……
张大伟认为，从供应主体看，过去市场化的商品房为主、保障房为辅的住房结构出现了调整。市场化商品房占40%，租赁房，和部分产权的人才房供应增加，意味着这和过去20年执行的住房制度并没有根本性变化，只是在过去缺失的保障体系上做的更丰富。
●新增住房如何保障？
《意见》划分6大渠道筹集住房：
1、增加建设用地。
2、盘活存量用地，加大棚户区改造力度。
3、利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
4、盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购。
5、实施公共设施综合开发。
6、开展城际合作，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。
房改新政叠加调控
在新政出台之前，深圳市人民政府发出《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台系列楼市调控措施。
主要内容包括：
1、暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。
2、新建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。
3、新购商品房三年禁售。
4、新购商务公寓五年禁售。
5、调控对离婚购房也进行限制，离婚2年内申请贷款首付将不低于七成，只有无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的首付才可三成，如能证明离婚前家庭仅有1套住房则按首付五成执行。
Q房网数据研究中心分析认为，调控政策对新购买的住房执行限售，不溯及过往，可以有效遏制炒作行为，但也会造成二手住房交易量的下降。住宅3年禁售的限制，会抑制楼市的流动性，使得挂牌出售的住宅数量减少，但是否会导致二手房市场供应偏紧，甚至出现二手房供应紧张而进一步使得二手房成交价格上升则需要时间的检验。美联物业深圳董事总经理江少杰则表示，从长远来看，如今国内稳妥的理财投资渠道较为匮乏，新政出台，对房价本身的影响不会太大。
●专家解读
房改新政实际影响将在中长期
“当供给侧发生这么剧烈的变革，需求侧也必然出现深刻变动，大量需求会涌入保障性住房消费行列，原有的商品住房上的供需两端都在收缩，特别是商品房中间的普通住房在大量保障性住房的压力下，可能出现价格趋稳的局面。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为。
深圳市住房研究会会长陈蔼贫则认为，此次新政对过往政策变动很大，比如调整新增住房用地比例，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%；建设筹集人才住房等，政府在努力承担一定责任，去解决高房价的现实问题。
“房改新政在短期内更多的会产生心理影响，可能会让部分置业者对保障房寄予更多期望”，深圳贝壳研究院院长肖小平认为。她补充，不过房改新政的实际影响在中长期，如果该政策执行到位，将会改变目前商品房占主流的住房供应格局。
粤公网安备44030502000059号
